Woning kopen Spanje: Veelgestelde vragen met antwoorden

Spanje is een ontwikkeld land met een uitgebreide wetgeving voor de bescherming van de consument. Vooral met betrekking tot vastgoed is er goede wetgeving waardoor de koper beschermd wordt. Dit biedt de koper het recht op garantie bij nieuwbouwwoningen en veiligheid inzake als voorschot betaalde (termijn)bedragen. Bij aankoop van nieuwbouw is het wettelijk verplicht voor betaalde termijnen een bankgarantie (of garantieverzekering) te ontvangen. Indien u samen met Rayos de Sol de stappen zet die aanbevolen worden, is de aankoop van een woning in Spanje veilig. Wij raden altijd een onafhankelijk juridisch adviseur aan, welke alle stukken zal nakijken en benodigde documentatie zal opvragen bij de verkopende partij. Er zijn u al veel klanten voorgegaan, waardoor u zich absoluut geen zorgen hoeft te maken.

In uw begroting dient u rekening te houden met de ‘kosten koper’. Deze kosten bedragen ca. 11-14% van de aankoopprijs. Hierin zijn o.a. inbegrepen de BTW (nieuwbouw) of overdrachtsbelasting (bestaande bouw), kosten van de notaris, het kadaster en de advocaat. Wij raden aan rekening te houden met 14% van de aankoopprijs als bijkomende kosten. Het grootste deel hiervan bestaat uit 8% of 10% overdrachtsbelasting (bij bestaande bouw) of 10% BTW (bij nieuwbouw). Wanneer u een hypotheek nodig heeft zullen naast de normale bijkomende kosten ook kosten voor het afsluiten van een hypotheek berekend worden.

Ja, u kunt in Spanje een hypotheek op uw woning afsluiten. Banken zijn de laatste jaren wel wat strikter geworden, maar afhankelijk van uw financiële positie is het mogelijk om een hypotheek te krijgen. Doorgaans wordt er maximaal 70% hypotheek gegeven op de taxatiewaarde of koopprijs van de woning (Laagste van deze twee waarden). We kunnen u uiteraard hierbij adviseren en u introduceren bij onze hypotheekadviseur.

Jaarlijkse onroerend goed belasting: IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), deze gemeentelijke belasting is een percentage van de kadastrale waarde welke verschilt per gemeente. Het betreft een plaatselijke belasting op het onroerend goed, ongeacht wie de eigenaar ervan is. Vermogens en inkomstenbelasting: eigenaren van een huis in Spanje dienen jaarlijks een belastingaangifte te doen voor de inkomstenbelasting: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Onze fiscalist kan deze voor u verzorgen. Vereniging / gemeenschap van mede-eigenaren: Wanneer uw eigendom deel uitmaakt van een complex/community of gebouw met gemeenschappelijke zones, dan wordt de eigenaar bij wet verplicht lid van de Vereniging / gemeenschap van mede-eigenaren. De begroting van jaarlijkse onderhoudskosten van de gemeenschap wordt in een algemene vergadering van de gemeenschap van eigenaren goedgekeurd. Elke eigenaar betaalt een bepaald bedrag. Het bedrag is afhankelijk van het aantal eigenaren en van de voorzieningen in de gemeenschap zoals bijvoorbeeld zwembad, liften of SPA. Nutsvoorzieningen: elektriciteit, water, eventueel gas Gemeentelijke lasten zoals het ophalen van huisvuil (basura) Opstalverzekering en inboedelverzekering Telefoon, televisie & internet gebruik

Om een woning te kopen is het niet verplicht de diensten van een advocaat of juridisch adviseur in te huren. Het is wel sterk aanbevolen. In uw thuisland kent u misschien een heel andere wetgeving betreffende de aankoop van een woning. Voordat een huis in Nederland/België definitief bij de notaris kan passeren, verricht deze notaris eerst een onderzoek of alles in orde is met het huis. In Spanje gebeurt dit niet door de notaris, maar door een advocaat/adviseur die u zal bijstaan. Denk daarbij aan juridische en fiscale raad, en het helpen bij het nemen van de juiste financiële beslissingen. Voorafgaand aan dit onderzoek vraagt deze bij de verkoper een kopie op van het eigendomsbewijs, een "escritura de compraventa". Daarin staan de naam van de eigenaar, het officiële adres en de kadastrale gegevens van het onroerend goed vermeld. De advocaat (of een andere juridisch adviseur) kan u vervolgens behulpzaam zijn bij een aantal zaken. Denk aan het beoordelen van het contract, is de verkoper inderdaad de rechtmatig eigenaar, rusten er schulden op de grond en opstallen en is het onroerend goed geheel legaal? Ook kan hij verifiëren of er bijvoorbeeld een bouwvergunning wordt verleend en of er al dan niet zal worden onteigend. Daarnaast kan de advocaat adviseren inzake toekomstige erfenissen of schenkingen, vermogensbelastingen, etc.

Uiteraard dient u bij de aankoop van een huis in het buitenland ook te kijken naar de fiscale gevolgen. Dit geldt niet alleen voor uw fiscale positie in uw thuisland, maar ook voor die in het buitenland. Want in het land van aankoop dient u eveneens rekening te houden met bepaalde afdrachten voor aankoop, verbouwing, bezit, verhuur en latere verkoop van de woning. Immers, het onroerend goed wordt belast in het land waar het is gelegen. De fiscaal adviseur kan u hier meer informatie over geven.

Het NIE staat voor Número de Identidad de Extranjeros, ofwel Identificatienummer voor buitenlanders, en wordt uitgegeven door het ministerie van Binnenlandse zaken via de vreemdelingendienst van de Policía Nacional. Voor het aankopen van een woning in Spanje is een NIE vereist. Onze advocaat kan de aanvraag van het NIE verzorgen.

Het is niet strikt noodzakelijk, maar wij raden zeker aan een ter plaatse gevestigde makelaar in de arm te nemen. Deze kan helpen bij de keuze van het voor u ideale huis, een goed kantoor zal namelijk de beste woningen en bouwmaatschappijen aanbevelen en zal u een onafhankelijk advies geven. Daarmee kunt u tijd winnen en geld uitsparen: een goed kantoor kent de lokale markt en maakt vooraf een selectie op grond van uw persoonlijke wensen en financiële mogelijkheden. Ons kantoor zal panden uitsluiten voor u die niet aan uw wensen voldoen. Maar wij kunnen u ook raad geven welke streek het beste bij u past op basis van de door u aangegeven wensen/vereisten (soort locatie, afstand tot bepaalde faciliteiten, stadscentrum, strand, maar ook type woonwijk etc.). Met behulp van een goede makelaar bent u verzekerd van het kopen van uw woning op de juiste locatie. Tevens zijn bij ons bouwers uitgesloten die niet kredietwaardig zijn of niet volgens de kwaliteitstandaard bouwen. Rayos de Sol berekend u geen kosten voor dit advies en onze dienstverlening, zoals elke makelaar worden wij altijd betaald door de ontwikkelaar of door de eigenaar van het pand. In geval van nieuwbouw hebben wij als makelaar een sterkere positie bij vastgoedontwikkelaar; immers, wij zijn degenen die na u nog meer klanten zullen brengen. De ontwikkelaar is er dus zeker bij gebaat onze klanten naar tevredenheid te helpen. De prijs is dezelfde indien u koopt via ons of rechtstreeks van de ontwikkelaar/eigenaar, met daarbij als voordeel dat wij weten hoe te onderhandelen. Als u gebruik maakt van Rayos de Sol heeft u geen taalbarrière: Hoewel de meeste bouwpromoties Engelssprekend personeel hebben, is toch het Engels veelal aak niet geheel zoals wij gewend zijn voor een vlotte communicatie, en ontstaan er soms misverstanden. Een makelaar met personeel dat naast uw moedertaal ook Spaans spreekt, is van groot belang om problemen te voorkomen. Ook na de beslissing een woning aan te kopen staat Rayos de Sol voor u klaar. In geval van aankoop van nieuwbouw zullen u op de hoogte houden van de voortgang. Zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw zullen wij de staat van de op te leveren woning beoordelen voor de overhandiging van de sleutels. Op basis van deze eerste beoordeling kunnen we eventuele gebreken nog voor oplevering laten herstellen.

Een eigen woning in Spanje is uw droom welke op perfecte wijze gerealiseerd moet worden. Daarom inventariseren we vooraf uitgebreid al uw wensen. Als we op basis van uw wensen gezamelijk een selectie hebben gemaakt, is het tijd om naar Spanje af te reizen om één of meerdere woningen te bezichtigen. Uiteraard zorgen wij voor persoonlijke begeleiding tijdens uw bezichtigingsreis. U hoeft alleen de gewenste data maar met ons af te stemmen. Indien u wenst zullen wij u ophalen van en terugbrengen naar de luchthaven. Vanuit uw verblijfsadres bezoeken we de geselecteerde woningen en zullen u kennis laten maken met deze prachtige regio. Hierdoor krijgt u een goede indruk van de plek waar uw nieuwe woning staat. Wij laten u zien waar u straks in het dorp uw boodschappen kunt gaan doen, welke restaurants populair zijn onder de lokale bevolking en ook zullen wij u de mooie stranden, authentieke dorpjes en steden laten zien. Daarnaast geven we u gedegen advies en zullen u voorstellen aan de advocaat. We raden een bezoek van 3 of 4 dagen aan, waarin onze adviseur voldoende tijd heeft u kennis te laten maken met de regio en ervoor zorgt dat de koopprocedure van uw woning in Spanje gemakkelijk en succesvol verloopt.

Uiteraard kunnen wij nooit garanties geven op toekomstig rendement. De afgelopen jaren zijn de gemiddelde woningprijzen in Spanje wel jaar op jaar gestegen. Daarbij komt dat de lage spaarrentes in Nederland en Vlaanderen het extra aantrekkelijk maken te investeren in onroerend goed. U geniet van het voordeel van stijgende prijzen. Een deel van onze Nederlandse en Belgische klanten kiest ervoor om hun Spaanse woning ook te verhuren. Op deze manier geniet u zelf van uw Spaanse woning en kunt u daarnaast ook nog huurinkomsten genereren, een goede investering dus. Uw geld levert op de bank weinig tot geen rendement meer op. Hoe mooi is het om te kunnen wonen in uw geld.

Reservatiecontract en eerste aanbetaling: Nadat u woningen bent gaan bekijken en de woning van uw dromen heeft gevonden in Spanje, zal de verkopende makelaar of bouwer u vragen om een reservatiecontract (contrato de reserva) te ondertekenen. Met dit contract kan de woning gedurende een bepaalde termijn niet meer worden verkocht aan andere geïnteresseerden. Binnen die periode kan u de woning en/of de promotor juridisch laten onderzoeken. Eerste aanbetaling: Na de ondertekening zal u tevens gevraagd worden om ter plaatse een eerste aanbetaling te doen. Veelal betreft dit een bedrag tussen 2.500 en 6.000 euro, dat via pintransactie of overschrijving wordt voldaan. Dit bedrag fungeert eigenlijk als een waarborg en zal bij oplevering verrekend worden met de totale aankoopprijs. Mocht u afzien van de aankoop dan bent u in principe dit bedrag kwijt. Het is echter mogelijk om in het reservatiecontract een clausule op te nemen die u het recht geeft om af te zien van de koop indien het juridisch onderzoek uitwijst dat er onregelmatigheden zijn. In dat geval kan u afzien van de koop en uw aanbetaling volledig of gedeeltelijk terug krijgen. De aanbetaling wordt doorgaans gestort op de rekening van de makelaar/bouwer of derdengeld rekening van de advocaat van de verkoper. Verdere betalingen: Bij nieuwbouw worden vervolgens termijnbetalingen gedaan waarvoor telkens een bankgarantie wordt verstrekt voor deze betalingen. Veelal wordt tussen 50% en 60% via termijnen voldaan voor oplevering, het restant (de laatste termijn) op moment van oplevering bij de notaris. Bij bestaande bouw wordt binnen een maand veelal een betaling van 10% van de overeengekomen aankoopprijs (minus het reeds betaalde bedrag) gevraagd. De exacte afspraken hierover worden vastgelegd in het reserveringscontract. Het resterende bedrag zal worden voldaan op het moment van oplevering bij de notaris.